Regulile jocului pentru vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan se modifică conform noutăților aduse de Legea nr. 175/2020 care va intra în vigoare pe 13 octombrie 2020. Pe scurt aceasta prevede că vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan va putea fi efectuată doar cu respectarea dreptului de preempțiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vândut liber numai în cazul în care niciuna dintre categoriile privilegiate nu își exercită dreptul de preempțiune.
Titularii dreptului de preemțiune sunt, pe lângă coproprietari, rude și vecini, și tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în localitățile din vecinătate, precum și Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișeștiˮ și unele unitățile de cercetare-dezvoltare și statul român.
Arendașii beneficiază și ei de un drept de preempțiune, la fel ca în vechea reglementare. Însă sfera acestora a fost restrânsă la persoanele fizice și juridice care au avut în ultimii 5 ani domiciliul sau reședința în România, iar în cazul persoanelor juridice există condiția ca acestea să fie controlate de indivizi cu domiciliu/reședința în România.
Legea mai prevede un drept de preempțiune special de care beneficiază persoanele fizice sau juridice care dovedesc: deținerea în ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu în România și experiență anterioară de minim 5 ani în desfășurarea de activități agricole în România. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare condiția ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali să fie din activități agricole, iar asociatul/acționarul care deţine controlul asupra acestor persoane juridice să fi avut în ultimii 5 ani domiciliul în România.
Actul normativ pare la prima vedere să privilegieze investitorii naționali în defavoarea investițiilor străine. Trebuie menționat, însă, că asupra compatibilității prevederilor mai sus menționate cu libertatea de circulație a capitalurilor în Uniunea Europeană s-a pronunțat deja în mod favorabil Curtea Constituțională, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect.
Care sunt potențialele efecte ale unei astfel de legi?
Tranzacțiile vor fi planificate din timp și atent
Primul efect și cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzacțiile cu privire la terenurile agricole situate în extravilan vor urma o procedură specifică care include depunerea ofertei de vânzare pentru terenul respectiv și luarea în considerare în calendarul tranzacției a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile și unul de 30 zile prevăzute pentru exercitarea dreptul de preemțiune.
Va crește gradul de complexitate a tranzacțiilor agricole
Prevederile legii reglementează procedura de înstrăinare a unui teren agricol extravilan prin vânzare, nereferindu-se însă și la alte forme de tranzacționare. Agricultorii profesioniști, cu experiență, în marea lor majoritate societăți comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor și divizărilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai puțin prezente în sectorul agricol. Pentru aceleași motive, suntem de părere că actul normativ nu va reuși să afecteze în mod semnificativ investițiile străine și nici tranzacțiile mari. Va crește, însă, complexitatea tranzacțiilor și nevoia de consultanță de specialitate.
Citește articolul integral pe blogul PwC România
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu